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Circolare n.41/2012 - Disciplina IVA in materia di cessioni e locazioni immobiliari - Novità del DL 22.6.2012 n. 83 convertito nella L. 7.8.2012 n. 134

05-10-2012

Disciplina IVA in materia di cessioni e locazioni immobiliari - Novità del DL 22.6.2012 n. 83 convertito nella L. 7.8.2012 n. 134

 

 

INDICE

 

 

1 Premessa........................................................................................................................... 2

2 Novità in materia di cessioni immobiliari........................................................................... 2

2.1 Cessioni di fabbricati abitativi........................................................................................ 2

2.1.1 Evoluzione normativa........................................................................................... 3

2.1.2 Imposte di registro, ipotecaria e catastale................................................................. 4

2.2 Cessioni di fabbricati strumentali................................................................................... 5

2.2.1 Evoluzione normativa........................................................................................... 5

2.2.2 Imposte di registro, ipotecaria e catastale................................................................. 7

2.3 Reverse charge............................................................................................................ 7

3 Novità in materia di locazioni immobiliari......................................................................... 7

3.1 Locazioni di fabbricati abitativi....................................................................................... 8

3.1.1 Aliquota............................................................................................................. 8

3.1.2 Evoluzione normativa........................................................................................... 8

3.1.3 Imposta di registro............................................................................................... 9

3.2 Locazioni di fabbricati strumentali................................................................................ 10

3.2.1 Evoluzione normativa......................................................................................... 10

3.2.2 Imposta di registro.............................................................................................. 10


1premessa

Con il DL 22.6.2012 n. 83, convertito nella L. 7.8.2012 n. 134, è stata modificata la disciplina IVA applicabile alle cessioni e locazioni di fabbricati, sia strumentali che abitativi.

Infatti, il legislatore ha riscritto i numeri 8), 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del DPR 633/72, introducendo nuove ipotesi di imponibilità IVA su opzione, riducendo così il campo di applicazione dell’esenzione da IVA (che rimane, però, la “regola generale” applicabile alle operazioni di cessione e locazione di fabbricati poste in essere da soggetti passivi IVA).

 

In breve, in seguito all’entrata in vigore del DL 83/2012, diviene possibile optare per l’applicazione dell’IVA (mediante apposita dichiarazione espressa in atto dal cedente o dal locatore):

·       dal 26.6.2012, per le locazioni di fabbricati abitativi poste in essere, in veste di locatore, dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice;

·       dal 26.6.2012, per tutte le locazioni di fabbricati strumentali, da chiunque operate;

·       dal 26.6.2012, per le cessioni di immobili abitativi operate, delle imprese di costruzione o di ristrutturazione, oltre 5 anni dopo l’ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero (mentre quelle operate entro i 5 anni, dalle medesime imprese, sono imponibili per obbligo);

·       dal 12.8.2012 (in quanto questa norma è stata inserita in sede di conversione del DL 83/2012 nella L. 134/2012), per le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal DM 22.4.2008, da chiunque operate;

·       dal 26.6.2012, per le cessioni di immobili strumentali, da chiunque operate, con esclusione della sola ipotesi residuale di imponibilità per obbligo, operante in caso di cessione di fabbri­ca­ti strumentali effettuata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione entro 5 anni dal­l’ul­ti­mazione dei lavori.

 

Si precisa che, ai fini che qui interessano, per:

·       “impresa costruttrice” (o “impresa di costruzione”), si intende l’impresa che ha costruito l’im­mobile oggetto di cessione o locazione;

·       “impresa ristrutturatrice” (o “impresa di ristrutturazione”) si intende l’impresa che ha eseguito sul­l’immobile oggetto di cessione o locazione, anche tramite imprese appaltatrici, un in­ter­ven­to di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica (si tratta degli interventi di cui all’art. 31 co. 1 lettere c), d) ed e) della L. 5.8.78 n. 457, ora disciplinati dall’art. 3 co. 1 lettere c), d) ed f) del DPR 6.6.2001 n. 380).

2 novità in materia di cessioni immobiliari

L’art. 9 del DL 83/2012 ha riscritto i n. 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del DPR 633/72, rimodulando il trat­tamento impositivo delle operazioni di cessione immobiliare, estendendo il campo dell’im­po­ni­bi­lità IVA.

2.1 Cessioni di fabbricati abitativi

In seguito all’entrata in vigore del DL 83/2012 (26.6.2012), le cessioni di immobili abitativi sono:

·       imponibili IVA:

      per obbligo, se si tratta di cessioni operate dall’impresa di costruzione o ristrutturazione entro 5 anni dall’ultimazione dell’intervento;

      per opzione (espressamente manifestata in atto dal venditore), se si tratta di:

      cessioni operate dall’impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dall’ultima­zio­ne dell’intervento;

      cessioni di alloggi sociali, da chiunque operate (tale disciplina è entrata in vigore il 12.8.2012, in quanto introdotta in sede di conversione del DL 83/2012 nella L. 134/2012);

·       esenti da IVA, in tutti gli altri casi, ovvero:

      in tutti i casi di cessioni di fabbricati abitativi (diversi da alloggi sociali) operate da sog­getti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione;

      solo se il cedente non ha espresso in atto l’opzione per l’imponibilità IVA, se si tratta di ces­­sioni di alloggi sociali o di cessioni di fabbricati abitativi operate dall’impresa di co­stru­zione o ristrutturazione oltre 5 anni dall’ultimazione dell’intervento.

2.1.1 Evoluzione normativa

La disciplina IVA delle cessioni di fabbricati abitativi è stata oggetto di diverse modifiche nel corso del 2012, ad opera, dapprima, del DL 24.1.2012 n. 1 convertito nella L. 24.3.2012 n. 27 e, suc­ces­sivamente, del DL 22.6.2012 n. 83 convertito nella L. 7.8.2012 n. 134.

Pertanto, per comprendere effettivamente come sia cambiata l’imposizione sulle cessioni di fabbri­cati abitativi, è utile ripercorrere l’evoluzione normativa realizzatasi nel corso dell’ultimo anno.

 

Fino al 24.1.2012 (data di entrata in vigore del DL 24.1.2012 n. 1), le cessioni di immobili abitativi erano in linea di principio soggette al regime di esenzione da IVA, con due sole eccezioni, in pre­senza delle quali la cessione era imponibile per obbligo, che si configuravano se:

·       il fabbricato abitativo era ceduto dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;

·       il fabbricato abitativo era ceduto dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice anche oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, se entro tale termine il fabbricato era stato locato per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

 

Successivamente, il DL 24.1.2012 n. 1 ha modificato tale assetto, introducendo, dal 24.1.2012, due limitate ipotesi di imponibilità IVA su opzione, che si configuravano:

·       per le cessioni di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata;

·       per le cessioni di alloggi sociali, come definiti dal DM 22.4.2008.

 

Su questo assetto normativo è intervenuto il DL 83/2012, che, come anticipato, ha ulteriormente ampliato il campo di applicazione dell’imponibilità IVA su opzione, prevedendo la possibilità di optare per l’imposizione, in relazione a tutte le cessioni operate dall’impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dopo l’ultimazione dei lavori.

In breve, il DL 83/2012 ha sostituito alle due specifiche ipotesi di imponibilità su opzione introdotte dal DL 1/2012 una più generale ipotesi di imponibilità opzionale, applicabile a tutte le cessioni di fab­bricati abitativi effettuate, dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice, oltre 5 anni dopo il termine dei lavori.

Si precisa, poi, che la versione del DL 83/2012 anteriore alla conversione non prevedeva alcuna pos­sibilità specifica di opzione in relazione agli alloggi sociali. In sede di conversione nella L. 134/2012, però, questa ipotesi specifica viene nuovamente prevista, sicché, dal 12.8.2012, è possibile optare per l’imposizione IVA anche in relazione a tutte le cessioni di alloggi sociali (come definiti dal DM 22.4.2008), a prescindere dalla natura del soggetto cedente.

Tabella riepilogativa

La seguente tabella riepiloga l’evoluzione normativa che ha interessato le cessioni di immobili abitativi, a seguito delle modifiche operate dal DL 1/2012 e dal DL 83/2012.

 

 

TIPO DI IMMOBILE

TIPO DI CESSIONE

FINO AL 25.6.2012
(ante DL 83/2012)

DAL 26.6.2012
(post DL 83/2012)

NOTE

Abitativo

Ceduto dall’impresa costruttrice o ristruttu­ratrice entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento

Imponibile
per obbligo

Imponibile
per obbligo

Il trattamento impositivo non è stato modificato
dal DL 83/2012

 


 

TIPO DI IMMOBILE

TIPO DI CESSIONE

FINO AL 25.6.2012
(ante DL 83/2012)

DAL 26.6.2012
(post DL 83/2012)

NOTE

Abitativo locato per un periodo non inferiore
a 4 anni in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata

Da chiunque ceduto

Imponibile
per opzione
dal 24.1.2012
(ex DL 1/2012)

Imponibile per opzione solo se la cessione è operata dall’impresa costruttrice/
ristrutturatrice

In seguito all’entrata in vigore del DL 83/2012, tale fattispecie non è
più specifica­mente individuata tra quelle passibili di opzione, ma rientra nella generale possibilità
di optare per l’imponibilità
(limitata, però,
alle cessioni operate dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice)

Alloggi sociali
ex DM 22.4.2008

Da chiunque ceduti

Imponibile per opzione dal 24.1.2012
(ex DL 1/2012)

Dal 26.6.2012 all’11.8.2012
Imponibile per opzione solo se la cessione è operata dall’impresa costruttrice/
ristrutturatrice

Dal 12.8.2012
Nuova-mente imponibile per opzione chiunque sia il cedente

Con la conversione in legge del
DL 83/2012
(ad opera della
L. 134/2012) viene nuovamente prevista la possibilità di esercitare l’opzione per l’imponibilità IVA per tutte
le cessioni di
alloggi sociali

Abitativo

Ceduto dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice oltre 5 anni dall’ultima-zione della costruzione o dell’intervento

Esente
da IVA

Imponibile per opzione

In seguito all’entrata in vigore del DL 83/2012, l’opzione per l’imposizione è possibile solo per
le cessioni operate da imprese di costruzione o ristrutturazione

Abitativo
(diverso da alloggio sociale)

Ceduto da soggetti diversi dall’impresa co­struttrice o ristrutturatrice

Esente
da IVA

Esente da IVA

2.1.2 Imposte di registro, ipotecaria e catastale

Il DL 83/2012, pur avendo modificato il regime IVA delle operazioni di cessione immobiliare aventi ad oggetto fabbricati abitativi, non ha cambiato il regime impositivo dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale applicabile alle cessioni di immobili.

 

Pertanto, le cessioni di fabbricati abitativi:

·       fuori campo IVA, restano soggette ad imposte di registro, ipotecaria e catastale proporzio­nali;

·       esenti da IVA, restano sog­gette ad imposte di registro, ipotecaria e catastale proporzionali;

·       imponibili IVA, restano soggette ad imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse, in base al principio di alternatività IVA-registro (art. 40 del DPR 131/86).

Tabella riepilogativa

La seguente tabella riepiloga il regime impositivo applicabile alle cessioni di immobili abitativi, a decorrere dal 26.6.2012, individuando anche il trattamento applicabile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

 

 

CARATTERISTICHE DELLA CESSIONE

IVA

REGISTRO

IPOTECARIA E CATASTALE

Fabbricati
abitativi

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