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Circolare n.28/2010 - La “Manovra correttiva” (DL 31.5.2010 n.122) - Novità in materia di immobili e fondi immobiliari

15-09-2010

La “Manovra correttiva” (DL 31.5.2010
n. 78 convertito nella L. 30.7.2010 n. 122) - Novità in materia di immobili e fondi immobiliari


CIRCOLARE N.28/2010


INDICE


1 Premessa
2 Contrasto agli “immobili fantasma”
2.1 Regolarizzazione catastale degli immobili mai dichiarati
2.1.1 Attribuzione di una rendita presunta
2.1.2 Controllo della conformità urbanistico-edilizia
2.2 Regolarizzazione catastale degli immobili i cui dati non sono stati aggiornati
2.3 Attività di monitoraggio costante del territorio
3 Obbligo di indicazione dei dati catastali negli atti immobiliari
3.1 Ambito di applicazione
3.2 Decorrenza
3.3 Contenuto degli obblighi
3.3.1 Identificazione catastale
3.3.2 Riferimento alle planimetrie
3.3.3 Coerenza oggettiva
3.3.4 Nullità degli atti
3.3.5 Coerenza soggettiva
4 Nuovi obblighi di indicazione dei dati catastali nella registrazione dei contratti di
locazione, affitto e comodato
4.1 Ambito di applicazione
4.2 Decorrenza
4.3 Sanzioni
4.4 Registrazione del contratto
4.4.1 Registrazione cartacea - Approvazione della nuova versione del modello 69
4.4.2 Registrazione telematica - Aggiornamento del software
4.5 Cessione, risoluzione e proroga del contratto di locazione o affitto
4.5.1 Contenuto del modello CDC
4.5.2 Modalità di comunicazione dei dati
5 Novità in materia di fondi immobiliari
5.1 Termine per l’adozione delle delibere di adeguamento
5.2 Adeguamento del fondo e versamento dell’imposta sostitutiva del 5%
5.2.1 Esclusione dalla ritenuta del 20% per l’ammontare assoggettato a imposta sostitutiva
5.2.2 Costo fiscale delle quote
5.3 Liquidazione del fondo e versamento dell’imposta sostitutiva del 7%
5.3.1 Versamento dell’imposta sostitutiva sul valore netto del fondo al 31.12.2009
5.3.2 Versamento dell’imposta sostitutiva sui risultati conseguiti dall’1.1.2010 e fino alla conclusione della liquidazione
5.3.3 Esclusione dalla ritenuta del 20% per l’ammontare assoggettato a imposta sostitutiva
5.3.4 Costo fiscale delle quote
5.3.5 Fiscalità indiretta della liquidazione del fondo
5.4 Proventi distribuiti a soggetti non residenti
5.4.1 Esclusioni dall’applicazione della ritenuta del 20%
5.4.2 Contrasto alla doppia imposizione internazionale
5.4.3 Decorrenza e regime transitorio
5.5 Abrogazione dell’imposta patrimoniale dell’1%





1 PREMESSA
L’art. 19 del DL 31.5.2010 n. 78 convertito nella L. 30.7.2010 n. 122 (c.d. “Manovra correttiva”), ha introdotto importanti novità nell’ambito del settore immobiliare.
L’intervento normativo si prefigge lo scopo di:
• contrastare l’evasione fiscale in campo immobiliare, ostacolando la stipula di atti di trasfe¬ri¬men¬to o di locazione aventi ad oggetto immobili che non siano “in regola” dal punto di vista catastale;
• incentivare la realizzazione dell’allineamento tra la realtà del patrimonio immobiliare e le risultanze catastali.

Tra le novità, infatti, si segnalano:
• il completamento dell’attività di individuazione degli immobili non indicati in catasto e la correlata proroga dei termini a disposizione dei proprietari di tali immobili per “regolarizzare”, dal punto di vista catastale, la propria situazione;
• i nuovi obblighi di indicazione dei dati catastali negli atti notarili concernenti fabbricati urbani già esistenti;
• l’obbligo di indicazione dei dati catastali al momento della registrazione dei contratti di locazione, affitto e comodato immobiliare.

L’art. 32 del DL 78/2010 convertito ha invece modificato il regime fiscale dei fondi di investimento immobiliare, a seguito dell’introduzione della nuova definizione di fondo comune di investimento.
In particolare, è stato previsto che i fondi immobiliari a ristretta base partecipativa sono soggetti all’applicazione di un’imposta sostitutiva che varia dal 5% al 7%, a seconda che venga deliberato l’adeguamento ai nuovi requisiti oppure si proceda alla liquidazione del fondo.
È stata abrogata, invece, l’imposta patrimoniale dell’1% prevista dal DL 112/2008.
2 CONTRASTO AGLI “IMMOBILI FANTASMA”
Entro il 30.9.2010, l’Agenzia del Territorio completerà l’attività di monitoraggio volta ad individuare gli immobili mai dichiarati in catasto o che abbiano subito una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto.
Infatti, dal 2007 ad oggi, l’Agenzia del Territorio:
• ha realizzato un’attività di indagine basata sul confronto tra la cartografia catastale e le foto aeree ad alta risoluzione realizzate su tutto il territorio nazionale (ad eccezione delle Province autonome di Trento e Bolzano);
• ha individuato oltre due milioni di particelle di terreni sulle quali insistono immobili non dichiarati in catasto.

Gli elenchi dei Comuni sul cui territorio sono stati individuati gli immobili “irregolari” sono stati pub¬bli¬cati sulla Gazzetta Ufficiale tra l’1.1.2007 e il 31.12.2009.
2.1 REGOLARIZZAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI MAI DICHIARATI
I titolari di diritti reali sugli immobili che risultano non dichiarati in catasto, sulla base degli elenchi pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale tra l’1.1.2007 ed il 31.12.2009, devono procedere:
• alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale;
• entro il 31.12.2010, in luogo dell’ordinario termine di 7 mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del relativo elenco.

Pertanto, in relazione agli elenchi pubblicati fino al 31.12.2009, il DL 78/2010 ha previsto una proroga e, in gran parte dei casi, una riapertura del termine per procedere all’adeguamento catastale.
2.1.1 Attribuzione di una rendita presunta
Se i soggetti interessati non adempiono, entro il 31.12.2010, all’obbligo di provvedere all’aggiorna-mento catastale, l’Agenzia del Territorio, nelle more della definitiva iscrizione in catasto degli immobili “irregolari”, procede all’attribuzione, con oneri a carico dell’interessato, di una rendita presunta, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni.
2.1.2 Controllo della conformità urbanistico-edilizia
Successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento catastale presen¬tati, l’Agenzia del Territorio rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di acca¬tastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.
La regolarizzazione catastale non ha effetti in materia di regolarità urbanistico-edilizia. Pertanto, ove l’immobile dichiarato in catasto sia anche “abusivo”, la regolarizzazione catastale non impedisce che il Comune proceda agli accertamenti amministrativi.
2.2 REGOLARIZZAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI I CUI DATI NON SONO STATI AGGIORNATI
I titolari di diritti reali su immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto, devono procedere:
• alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale;
• entro il 31.12.2010.
Inadempimento
Se i soggetti interessati non adempiono entro il suddetto termine, l’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni.
2.3 ATTIVITÀ DI MONITORAGGIO COSTANTE DEL TERRITORIO
Dall’1.1.2011, l’Agenzia del Territorio, sulla base di nuove informazioni connesse a verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento e da sopralluogo sul terre¬no, provvede ad avviare un monitoraggio costante del territorio, individuando, in collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati che non risultano dichiarati al catasto.
In tal caso:
• trova applicazione il termine ordinario di 7 mesi, dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale dell’elenco dei Comuni interessati, per procedere all’adeguamento catastale senza applica-zione di sanzioni;
• in caso di inadempimento, l’Agenzia del Territorio procederà all’attribuzione della rendita presunta.
3 OBBLIGO DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI NEGLI ATTI IMMOBILIARI
Il DL 78/2010 ha previsto alcuni obblighi volti ad impedire od ostacolare la stipula di atti aventi ad oggetto immobili non regolarmente registrati in catasto.
3.1 AMBITO DI APPLICAZIONE
I nuovi obblighi introdotti si applicano agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto:
• il trasferimento di diritti reali (es. compravendite, per¬mu¬te, conferimenti, donazioni, ecc.) su fabbricati già esistenti;
• la costituzione di diritti reali (es. la costituzione dell’usufrutto) su fabbricati già esistenti;
• la divisione della comunione su fabbricati già esistenti.

I nuovi obblighi si applicano solo in relazione a fabbricati già esistenti che costituiscono unità immobiliari urbane. Ne deriva che sono esclusi dalla nuova disciplina gli atti aventi ad oggetto:
• terreni;
• fabbricati in corso di costruzione o da costruire;
• fabbricati aventi i requisiti di ruralità.
Sono stati espressamente esclusi dall’ambito di applicazione della nuova disciplina i diritti reali di garanzia (es. atti di concessione di ipoteca).

Sono inoltre esclusi dall’ambito di applicazione dei nuovi obblighi, ad esempio:
• gli atti redatti per scrittura privata non autenticata;
• i contratti preliminari;
• gli atti di accettazione dell’eredità;
• gli atti giudiziari.
3.2 DECORRENZA
La nuova disciplina si applica dall’1.7.2010, quindi in relazione:
• agli atti pubblici formati dall’1.7.2010;
• alle scritture private le cui firme siano autenticate dall’1.7.2010.
3.3 CONTENUTO DEGLI OBBLIGHI
I suddetti atti devono contenere, a pena di nullità:
• l’identificazione catastale degli immobili urbani già esistenti che ne sono oggetto;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati ca¬tasta¬li e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vi¬gen¬ti in materia catastale (c.d. “coerenza oggettiva”).

Inoltre, prima della stipula degli atti in esame, il notaio deve verificare che gli intestatari catastali degli immobili oggetto dell’atto coincidano con le risultanze dei registri immobiliari (c.d. “coerenza soggettiva”).
3.3.1 Identificazione catastale
In generale, i dati necessari per l’identificazione catastale, da indicare in atto, sono:
• comune catastale;
• sezione urbana (ove presente);
• foglio;
• particella (o mappale o numero di mappa);
• subalterno (ove presente).
3.3.2 Riferimento alle planimetrie
La nuova norma richiede di inserire in atto “il riferimento alle planimetrie depositate in catasto”.
A rigori, quindi, la norma non obbliga all’allegazione delle planimetrie, ma è probabile che nella prassi si procederà in tal senso.
3.3.3 Coerenza oggettiva
Gli “intestatari” devono rendere in atto una dichiarazione attestando che lo stato di fatto in cui si trova l’immo¬bile è conforme:
• ai dati catastali e alle planimetrie;
• sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Pertanto, atteso che l’obbligo di dichiarazione della variazione in catasto sussiste in presenza di modifiche che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e della classe, restano ininfluenti tutte le modifiche che non incidono sulla corretta determinazione della rendita.
Ad esempio, non hanno rilevanza a questi fini le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo, in quanto, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.
Invece, impediscono di rendere la dichiarazione di conformità oggettiva:
• le modifiche interne che incidono sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali o sulla destinazione dei singoli ambienti;
• gli interventi che ridistribuiscono gli spazi interni o modificano l’utilizzazione di superfici scoperte, come balconi o terrazze.

La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
3.3.4 Nullità degli atti
Gli atti redatti in assenza delle nuove indicazioni e dichiarazioni richieste dal DL 78/2010 sono nulli.
Tuttavia, l’Agenzia del Territorio ha chiarito che l’atto immobiliare nullo per assenza delle previste indicazioni può comunque essere trascritto nei registri immobiliari.
3.3.5 Coerenza soggettiva
Il notaio che stipula l’atto deve preliminarmente verificare l’allineamento tra i dati relativi all’inte¬stazione catastale dell’immobile e i dati risultanti dai registri immobiliari.

Sebbene per questo adempimento non sia prevista la sanzione della nullità, esso non ha rilievo meramente formale, in quanto, in caso di discrepanza tra le risultanze catastali e i registri di pubblicità immobiliare, il notaio è obbligato a provvedere agli opportuni atti di aggiornamento.
4 NUOVI OBBLIGHI DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI NELLA REGI¬STRA¬ZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE, AFFITTO E COMODATO
Il DL 78/2010 ha inoltre stabilito che chi deve registrare un contratto di locazione o affitto immobi-liare è tenuto ad indicare i dati catastali dell’immobile locato o affittato.
I dati catastali devono essere indicati anche nel caso in cui un contratto di locazione o affitto immobiliare venga ceduto, risolto o prorogato.
4.1 AMBITO DI APPLICAZIONE
L’obbligo si applica sia in caso di contratti di locazione o affitto immobiliare stipulati per iscritto, sia in caso di contratti stipulati oralmente.
Inoltre, secondo quanto stabilito dal provv. Agenzia delle Entrate 25.6.2010, l’obbligo di indicazione dei dati catastali si applica anche nel caso di contratti di comodato immobiliare; al riguardo, deve ritenersi che l’obbligo si applichi solo ai contratti di comodato immobiliare che devono essere registrati (in termine fisso), cioè quelli stipulati per iscritto.
L’obbligo concerne tutti i contratti di locazione, affitto e comodato che abbiano ad oggetto immobili esistenti in Italia. Pertanto, l’obbligo riguarda sia i contratti aventi ad oggetto fabbricati (strumentali o abitativi), sia i contratti aventi ad oggetto terreni.
4.2 DECORRENZA
La disciplina in esame si applica dall’1.7.2010.
Pertanto, tutti i con¬tratti di locazione, affitto e comodato che vengono registrati a partire dall’1.7.2010, anche se stipulati precedentemente, devono indicare i dati ca¬tastali.
4.3 SANZIONI
L’omessa indicazione in sede di registrazione dei dati catastali degli immobili concessi in loca¬zione, affitto o comodato, ovvero la loro indicazione errata, comporta l’applicazione della sanzione prevista in caso di mancata registrazione del contratto.
Si applica, quindi, una sanzione amministrativa che va al 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto di locazione, affitto o comodato.
4.4 REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
La registrazione del contratto può avvenire:
• con modalità cartacea, presentando all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate il contratto, il modello 69 debitamente compilato e la copia del modello F23 attestante l’avvenuto versamento dell’imposta di registro dovuta;
• per via telematica, utilizzando il software “contratti di locazione” o il programma “locazioni web”, entrambi disponibili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

Quale che sia la modalità utilizzata per la registrazione, dall’1.7.2010 è necessario indicare i dati catastali dell’immobile.
4.4.1 Registrazione cartacea - Approvazione della nuova versione del modello 69
L’entrata in vigore del nuovo obbligo di indicazione dei dati catastali ha reso necessario l’aggiorna-mento del modello 69, da utilizzare per la registrazione degli atti.
Il provv. Agenzia delle Entrate 25.6.2010 ha quindi approvato una nuova versione del modello 69, contenente il nuovo “quadro D”, dove devono essere indicati i dati catastali dell’immobile locato, affittato o dato in comodato.
Dati catastali da indicare
I dati che devono essere indicati nel modello 69 al momento della registrazione sono quelli indivi-duati dal documento catastale, ovvero:
• il “Codice Comune”;
• la “Sezione urbana” (se presente nel documento catastale);
• il “Foglio”;
• la “Particella” (o “numero di mappa” o “mappale”). Tale dato può comporsi di due parti: nume¬ratore (prima serie di cifre) e denominatore (se¬con¬da serie di cifre). Nel caso in cui, invece, si tratti di una sola serie di cifre, essa deve essere indicata al numeratore;
• il “Subalterno” (da riportare se presente nel documento catastale).

Per gli immobili siti in zone ove è in uso il catasto tavolare, è necessario indicare anche la “Partita tavolare, il “Corpo tavolare” e la “Porzione materiale”. Tali dati sono desumibili dai libri fondiari.

Inoltre, il modello 69 richiede di indicare:
• se si tratta di un immobile censito al Catasto Terreni o al Catasto Edilizio Urbano (utilizzando le sigle “T” o “U”, nella casella “T/U”);
• se si tratta di un intero immobile o di una porzione di esso (utilizzando le sigle “I” o “P”, nella casella “I/P”).
4.4.2 Registrazione telematica - Aggiornamento del software
Anche nell’ambito della registrazione telematica del contratto di locazione o affitto, dal¬l’1.7.2010 trovano applicazione le nuove norme che obbligano all’indicazione dei dati cata¬stali.
A tal fine, è stato aggiornato il software “Contratti di locazione” che può essere utilizzato per la re¬gistra¬zione on line del contratto di locazione o affitto.
Dati catastali da indicare
Per ogni immobile, nella videata “Dati Immobile”, è necessario in¬dicare:
• i dati relativi all’“ubicazione immobile” (indirizzo comprensivo del numero civico e piano dell’edificio in cui è ubicata l’unità immobiliare locata);
• gli “altri dati” concernenti il numero dei vani e quello degli accessori e, in alcuni casi, la destinazione;
• all’interno della sezione “dati catastali”:
– se l’immobile è in via di accatastamento o già accatastato;
– se l’immobile è censito al Catasto Urbano o al Catasto Terreni;
– se si tratta di una porzione di immobile o di una intera unità immo¬bi¬liare;
– il codice catastale;
– la categoria catastale (es. A/10, D/1, ecc.);
– la superficie, solo se si tratta di un terreno;
– la rendita catastale, che può essere espressa in euro ovvero in lire;
– la sezione urbana (ove presente);
– il foglio;
– il subalterno (ove presente);
– la particella (sono previsti campi separati per numeratore e denomi¬natore; nel caso in cui la particella sia composta da una sola serie di cifre, essa va indicata al nu¬me¬ratore);
– la partita tavolare;
– il corpo tavolare;
– la porzione materiale.
4.5 CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE O AFFITTO
A partire dall’1.7.2010, anche le cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione o affitto comportano l’obbligo di comunicare i dati catastali dell’immobile.
L’obbligo di comu¬ni¬cazione dei dati catastali si configura solo nel caso di cessioni, risoluzioni e pro¬roghe aventi ad oggetto contratti già registrati prima dell’1.7.2010. Infatti, per i contratti registrati a partire da tale data, l’obbligo di indicare i dati catastali viene già assolto in sede di re¬gistrazione, sicché non è necessario comunicare tali dati una seconda volta (in sede di cessione, risoluzione o proroga).
Pertanto, il provv. Agenzia delle Entrate 25.6.2010 ha approvato il nuovo modello CDC, che deve essere utilizzato per comunicare i dati catastali relativi agli immobili:
• per i quali i contratti di locazione o affitto sono stati registrati prima dell’1.7.2010;
• ma che sono oggetto di cessione, risoluzione o proroga a partire dall’1.7.2010.

Per evitare diverse comunicazioni degli stessi dati, la presentazione del modello CDC deve essere effettuata una sola volta, a prescindere dalla tipologia di adempimento posto in essere.
Inoltre, dal 10.8.2010, è attiva anche la procedura telematica per la comunicazione dei dati catastali degli immobili oggetto di contratti di locazione o affitto ceduti, risolti o prorogati.
4.5.1 Contenuto del modello CDC
Il modello CDC si compone di una sola facciata, ove devono essere indicati:
• gli estremi della registrazione del contratto di locazione o affitto;
• i dati del soggetto che presenta la comunicazione;
• i dati degli immobili oggetto del contratto ceduto, risolto o prorogato, analogamente a quanto previsto dal nuovo modello 69 (si veda il precedente § 4.4.1);
• la sottoscrizione.
4.5.2 Modalità di comunicazione dei dati
I dati relativi agli immobili oggetto di contratti di locazione o affitto (registrati anteriormente all’1.7.2010), ceduti, risolti o prorogati, possono essere comunicati:
• presentando il modello CDC in forma cartacea presso l’ufficio dell’Agen¬zia delle Entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto, entro 20 giorni dall’avvenuto pagamento dell’imposta di registro dovuta per la cessione, la risoluzione o la proroga del contratto;
• per via telematica, contestualmente al pagamento telematico dell’imposta di registro dovuta per la cessione, la risoluzione o la proroga del contratto.

L’utilizzo della procedura telematica è obbligatorio per coloro che sono obbligati alla registra¬zio¬ne telematica dei contratti di locazione (possessori di più di 100 unità immobiliari).
5 NOVITÀ IN MATERIA DI FONDI IMMOBILIARI
L’art. 32 del DL 78/2010 convertito ha modificato il DLgs. 24.2.98 n. 58 (Testo unico della finanza), introducendo una nuova definizione di fondo comune di investimento, che deve essere caratterizzato da:
• una pluralità di investitori;
• una predeterminata politica di investimento;
• un’autonomia gestionale della società di gestione (SGR) rispetto ai sottoscrittori del fondo.

Con l’introduzione della nuova definizione di fondo comune d’investimento, le SGR che hanno istituito, prima del 31.5.2010, fondi comuni d’investimento immobiliare a ristretta base parte¬ci¬pa¬ti¬va devono scegliere tra:
• procedere all’adeguamento del fondo alle nuove disposizioni;
• oppure deliberare la liquidazione del fondo.
5.1 TERMINE PER L’ADOZIONE DELLE DELIBERE DI ADEGUAMENTO
Le delibere di adegua¬mento alle nuove disposizioni dei fondi comuni di investimento immobiliare già esistenti alla data del 31.5.2010 dovranno essere assunte dalla SGR entro 30 giorni dalla data di emanazione del previsto decreto attuativo del Ministro dell’Economia e delle Finanze (non ancora avvenuta).
5.2 ADEGUAMENTO DEL FONDO E VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL 5%
Se si decide di adeguare il fondo alle nuove regole, la SGR, in sede di adozione delle delibere di adeguamento, dovrà prelevare:
• un ammontare pari al 5% del valore netto del fondo, risultante dal prospetto redatto al 31.12.2009;
• a titolo di imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.

L’imposta sostitutiva andrà versata dalla SGR in tre rate:
• la prima, nella misura del 40%, entro il 31.3.2011;
• la seconda, nella misura del 30%, entro il 31.3.2012;
• la terza, nella misura del 30%, entro il 31.3.2013.
5.2.1 Esclusione dalla ritenuta del 20% per l’ammontare assoggettato a imposta sosti¬tu¬ti¬va
Fino a concorrenza dell’ammontare assoggettato alla suddetta imposta sostitutiva del 5% non si applica la ritenuta del 20% sui proventi derivanti dalla partecipazione al fondo.
5.2.2 Costo fiscale delle quote
Ai fini della determinazione delle plusvalenze, il costo fiscale delle quote viene riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta sostitutiva.
Le minusvalenze eventualmente realizzate, invece, non sono fiscalmente rilevanti.
5.3 LIQUIDAZIONE DEL FONDO E VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL 7%
Le SGR che non intendono adottare le delibere di adeguamento previste per conformare il fondo comune d’investimento immobiliare alla nuova disciplina devono:
• procedere alla deliberazione della liquidazione del fondo, entro 30 giorni dalla data di emanazione del suddetto DM attuativo, in deroga ad ogni diversa disposizione;
• versare l’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi sul valore netto del fondo, risultante dal prospetto redatto al 31.12.2009, con l’aliquota del 7%;
• versare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP del 7% sui redditi conseguiti dal fondo a partire dall’1.1.2010 e fino alla conclusione della liquidazione.

La liquidazione del fondo deve essere conclusa nel termine massimo di 5 anni.
5.3.1 Versamento dell’imposta sostitutiva sul valore netto del fondo al 31.12.2009
L’imposta sostitutiva del 7% sul valore netto del fondo al 31.12.2009 andrà versata dalla SGR in tre rate:
• la prima, nella misura del 40%, entro il 31.3.2011;
• la seconda, nella misura del 30%, entro il 31.3.2012;
• la terza, nella misura del 30%, entro il 31.3.2013.
5.3.2 Versamento dell’imposta sostitutiva sui risultati conseguiti dall’1.1.2010 e fino alla conclusione della liquidazione
L’imposta sostitutiva del 7% sui risultati conseguiti dall’1.1.2010 e fino alla conclusione della li¬qui¬da¬zione del fondo deve essere versata dalla SGR entro il 16 febbraio dell’anno successivo rispetto a ciascun anno di durata della liquidazione.
5.3.3 Esclusione dalla ritenuta del 20% per l’ammontare assoggettato a imposta sosti¬tu¬ti¬va
Fino a concorrenza dell’ammontare assoggettato alle suddette imposte sostitutive del 7% non si applica la ritenuta del 20% sui proventi derivanti dalla partecipazione al fondo.
5.3.4 Costo fiscale delle quote
Ai fini della determinazione delle plusvalenze, il costo fiscale delle quote viene riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta sostitutiva.
Le minusvalenze eventualmente realizzate, invece, non sono fiscalmente rilevanti.
5.3.5 Fiscalità indiretta della liquidazione del fondo
Con riferimento all’applicazione dell’IVA alle cessioni di immobili effettuate in sede di liquidazione del fondo, viene prevista l’adozione della disciplina del reverse charge (o inversione contabile). Pertanto, il soggetto obbligato al pagamento dell’IVA è il cessionario, se soggetto passivo d’imposta in Italia, e la fattura del cedente viene emessa senza l’addebito dell’imposta. Il cessionario è, quindi, tenuto ad integrare la fattura indicando l’aliquota e la relativa imposta che deve essere annotata nell’apposito registro (fatture emesse o corrispettivi) e nel registro degli acquisti.
L’efficacia di tale disposizione è tuttavia subordinata alla preventiva approvazione comunitaria.
Regime IVA del conferimento di una pluralità di immobili
In fase di liquidazione del fondo, i confe¬rimenti in società di una pluralità di immobili non sono considerati imponi¬bili ai fini IVA.
Cessione di azioni o quote e pro rata di detraibilità IVA
Le cessioni di azioni o quote effettuate nella fase di liquidazione si considerano operazioni che non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo e, pertanto, che non incidono sulla deter¬mi¬nazione della percentuale di detraibilità dell’IVA.
Applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali
Gli atti di liquidazione del patrimonio immobiliare del fondo, compresi i suddetti conferimenti in società, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (168,00 euro ciascuna).
5.4 PROVENTI DISTRIBUITI A SOGGETTI NON RESIDENTI
È stata modificata la disciplina relativa alla tassazione dei proventi del fondo per i partecipanti non residenti.
5.4.1 Esclusioni dall’applicazione della ritenuta del 20%
La ritenuta del 20% non si applica sui proventi percepiti:
• dai fondi pensione e dagli organismi di investimento collettivo del risparmio esteri, sempreché istituiti in Stati o territori che consentono un adeguato scambio di informazioni;
• da enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi interna¬zionali resi esecutivi in Italia;
• da banche centrali od organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.
5.4.2 Contrasto alla doppia imposizione internazionale
Per i soggetti residenti in Stati con i quali siano in vigore convenzioni per evitare la doppia imposizione sul reddito, ai fini dell’applicazione sui proventi del fondo della ritenuta nella misura pre¬vista dalla conven¬¬zione, i sostituti d’imposta acquisiscono:
• una dichiarazione del soggetto non residente effettivo beneficiario dei pro¬venti, dalla quale risultino i dati identificativi del soggetto medesimo, la sussistenza di tutte le condizioni alle quali è subordinata l’applicazione del regime convenzionale e gli eventuali elementi necessari a determinare la misura dell’aliquota applicabile ai sensi della convenzione;
• un’attestazione dell’autorità fiscale competente dello Stato estero ove l’effettivo beneficiario dei proventi ha la residenza, dalla quale risulti la residenza nello Stato medesimo ai sensi della convenzione; l’attestazione produce effetti fino al 31 marzo dell’anno successivo a quello di presentazione.
5.4.3 Decorrenza e regime transitorio
Il nuovo regime di tassazione previsto per i partecipanti non residenti si applica sui proventi percepiti a partire dal 31.5.2010, sempreché siano riferiti a periodi di attività dei fondi che hanno inizio successivamente al 31.12.2009.

Ai proventi riferiti ai periodi d’imposta chiusi fino al 31.12.2009 continua ad applicarsi il regime previgente che prevedeva l’esclusione da ritenuta per i parte¬cipanti residenti nei Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni.
5.5 ABROGAZIONE DELL’IMPOSTA PATRIMONIALE DELL’1%
Per effetto delle nuove disposizioni, viene espressamente abrogata l’imposta patrimoniale dell’1% che era prevista dal DL 112/2008 nei confronti dei fondi immobiliari a ristretta base partecipativa.
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